분양가 상한제에 대한 개념과 적용대상, 요건, 지정시기

분양가 상한제는 아래와 같은 문제가 많은 논란을 야기하고 있습니다.

- 재건축, 재개발 위축 및 조합원 재산권 침해

- 청약의 로또화 및 집값 안정 실패

- 건설비용 상승으로 인한 공사 중단 가능성

 

그래서 최근 정부에서는 사실상 분양가 상한제가 무력화되고 있습니다.

전매제한 기간 줄이고 실거주 의무도 폐지를 통해 분양 규제 풀려고 하고 있습니다.

게다가 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역이 해제되었으며 전매제한도 완화되고 무엇보다 실거주 의무도 폐지를 추진하겠다고 발표했었죠.

다만 야당의 반대로 실거주의무는 폐지되지 않고 3년 유예하는 거로 바뀌었습니다.

 

최근 공공택지에서 사업취소가 잇따르고 있고, 민간 사업자를 중심으로 분양가 상한제 적용방식(기본형 건축비 현실화)을 합리화해 달라는 목소리가 커지고 있는 가운데 분양가 상한제에 대한 개선용역이 국토부를 통해 이루어지고 있는데요.

자! 분양가 상한제에 대한 개념과 적용대상, 요건, 지정시기를 이야기해보려 합니다.

---

1. 분양가상한제(分讓價上限制) 개념

분양가상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로,

분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도입니다.

따라서, 일정 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도로써 주택법 57조 (주택의 분양가격 제한 등)를 바탕으로 시행합니다.

---

2. 분양가상한제의 역사

분양가상한제와 유사한 제도인 분양원가연동제는 1989년 「주택법」에 의해 처음 실행되었으나

1999년 분양가 자율화 조치로 사라졌고,

이후 2005년 8ㆍ31 부동산 대책의 후속 조치로 판교신도시부터 다시 적용되었다.

본래 분양원가연동제는 공공택지를 공급받아 건설ㆍ공급하는 공동주택에만 실시되었으나

2007년 4월 「주택법」이 개정되어 분양가상한제로 바뀌어 적용되고 있다.

 

개정 시행되는 분양가상한제는 공공택지로 건설ㆍ공급하는 공동주택뿐 아니라 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승의 우려가 있을 경우에도 적용되며, 분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가는 「주택법」 및 「공동주택분양가격의 산정 등에 관한 규칙」에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격의 이하로 공급해야 한다.

---

3. 분양가 상한제 세부내역

1) 분양가격 산정

분양가격은 건축비 + 택지비로 산정합니다.

분양가상한제에 의한 분양가격의 세부 산정식은 다음과 같습니다.

분양가격 = 건축비 (기본형 건축비 + 건축비 가산비) + 택지비(감정평가액+택지비 가산비)

 

사업주체는 산정된 분양가격을 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시해야 합니다.

---

2) 분양가격 세부검토

조금 더 자세히 들여다보면, 

 

■ 건축비

건축비= ①기본형 건축비 + ②건축가산비

 

① 기본형 건축비

기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 구성되며, 국토교통부에서 6개월마다 고시합니다.

(국토교통부장관은 공동주택 건설공사비지수*와 이를 반영한 기본형 건축비를 매년 3월 1일과 9월 15일 기준으로 고시)

- 주택건설에 투입되는 주요 건설자재의 가격이 기본형 건축비를 고시한 후 3개월이 지난 시점에 15% 이상 변동한 경우에는 해당 자재의 가격변동을 고려하여 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형 건축비를 조정하여 고시합니다.

- 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 지역의 특성을 고려하여 95% 이상 105% 이하의 범위 내에서 따로 정할 수 있습니다.

* 공동주택 건설공사비지수 : 주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타냄

 

② 건축가산비는 국토교통부령으로 정한다.

건축비 가산비용은 「공동주택분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 [별표 1의 3] ‘건축비 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법’에 따릅니다. (첨부참조)

[별표 1의3] 건축비 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법(제14조제2항 관련)(공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙).pdf

0.07MB

 

■ 택지비

공공택지에 짓는 주택의 경우 : 공급가격 + 택지가산비

민간택지에 짓는 주택의 경우 : 감정평가액 + 택지가산비

택지가산비는 택지와 관련된 비용으로 국토교통부령으로 정합니다.

 

- 예외로 사업주체가 민간택지에서 짓는 주택의 경우 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 매입가격을 공시할 때는 「주택법 시행령」에 규정된 범위 내에서 해당 매입가격을 택지비로 볼 수 있습니다.

- 단, 매입가격을 택지비로 보는 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용한다.

---

4. 분양가상한제 적용대상

- 공공택지 내 공동주택

- 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역

 

다만, 아래와 같은 대상은 미적용합니다.

 - 도시형 생활주택

 - 재건축 등에서 조합원 공급분

 - 30세대 미만 주택 등

민간택지에서 아파트 등 분양 시 분양가상한제가 적용되는 지역은 다음과 같습니다.

구분	지정
집값 상승 선도지역	서울	강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문
	경기	광명 (4개동)	광명, 소하, 철산, 하안
		하남 (4개동)	창우, 신장, 덕풍, 풍산
		과천 (5개동)	별양, 부림, 원문, 주암, 중앙
정비사업등  이슈지역	서울	강서 (5개동)	방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡
		노원 (4개동)	상계, 중계, 하계, 월계
		동대문 (8개동)	이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농
		성북 (13개동)	성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동 2, 3가 보문동 1가, 안암동 3가, 동선동 4가, 삼선동 1,2,3가
		은평 (7개동)	불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌

                 

---

5.  분양가 상한제 지정 요건

투기과열지구에서 다음의 조건 중 하나에 해당해야 합니다.

- 분양가격 : 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과

- 청약경쟁률 : 직전 2개월 모두 5:1 초과 

- 거래량 : 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 증가

 

이러한 법정 요건을 충족시키는 지역 중

- 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나

- 8.2 부동산 대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서

- 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 지역 내의 정비사업 또는 일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동 단위로 지정합니다.

---

6. 분양가 상한제 지정 효력 및 적용 시기

주택 공급자 입장(시행사, 건설사등)에서는 분양가격에 대해 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 승인을 받아야 합니다.

분양을 받는 입장에서는 입주자로 선정된 날부터 다음의 의무 거주 기간에 도달할 때까지 주택의 전매가 제한됩니다.

참고로 토지거래허가제보다 분양가 상한제(약자:분상제) 전매제한이 훨씬 엄격합니다.

용도	분양가격	의무거주기간
공공택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	3년
	85~100%	4년
	70~85%	6년
	70% 미만	8년
민간택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	3년
	85~100%	3년
	70~85%	3년
	70% 미만	4년

2019년 11월 8일 이후 입주자 모집승인을 신청하는 분양분부터 적용됩니다.

단, 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지는 2020년 7월 28일까지 입주자 모집 승인을 신청하였으면 분양가 상한제 적용이 제외됩니다.
당초 적용 유예기간은 2020년 4월 28일까지였으나 재건축·재개발 정비조합 총회에 사람이 모여 코로나19가 확산할 것을 우려한 정부가 유예기간을 3개월 연장하였습니다.

---

국제금융시장의 투자자 '와타나베 부인'을 아시려면 아래 링크를 클릭해 주세요.

국제금융시장의 투자자 '와타나베 부인'을 아시나요?

쿠팡이슈로 알게 된 자체 브랜드(PB)를 아시려면 아래 링크를 클릭해 주세요.

쿠팡이슈로 알게 된 자체 브랜드(PB)란 무엇인가요?