규제완화로 국민평형 30평형대 아파트형 주택이 가능한 ‘도시형 생활주택’ 이해하기

도심 역세권에 '국민평형(30평형대)' 아파트형 주택인 '도시형 생활주택'이 들어선다고 해서 이를 이해해 보려 합니다.

최근 대단지 아파트를 짓기 비좁은 도심 역세권에 청약통장 없이 분양받을 수 있는
'국민평형(30평형 대)' 아파트형 주택이 들어선다고 합니다.
지금까지 전용면적 60㎡이하로 제한됐던 도시형 생활주택(아파트형 주택)을
전용면적 85 ㎡까지 지을 수 있도록 건축 규제가 풀렸기 때문인데요.

이렇게 되면 청약통장 없이 전용면적 85㎡ 아파트형 국평(국민평형, 30평형대)에 살 수 있게 되는데
도시형 생활주택이 상세히 알아보겠습니다.

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1. 도시형 생활주택의 도입배경

- 1~2인 가구의 주거수요를 충족할 수 있도록 고품질의 소규모 주택을 신속하게 공급하기 위해 도입된 주택 유형입니다.
- 분양절차 간소화, 주차장 기준 완화 등 인센티브를 부여하면서 '주택법'상 건설기준을 적용하여 주거 품질을 확보토록 유도합니다.
- 아파트처럼 대규모 단지보다는 소규모로 지어지며, 주로 원룸이나 투룸 형태로 구성됩니다.
- 최근 건축규제가 풀림(25.01.21)으로 인해 3~4인 가구가 선호하는 쓰리룸이 공급되게 됩니다.

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2. 도시형 생활주택의 정의

- 국민주택규모(주거전용 면적 85㎡ 이하)로 구성된 300세대 미만 주택입니다.
- 아파트형 주택, 단지형 연립주택 및 다세대 주택으로 구분됩니다.

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3. 도시형 생활주택 개정안 (25.01.21 시행)

과거, 도시형 생활주택은 2009년 1, 2인 가구를 위한 소규모 주택을 신속하게 공급하기 위해 도입되었습니다.

공급 확대를 유도하기 위해 주차장이나 소음 등 건설 기준을 완화했고 분양가상한제도 적용하지 않았죠.

특히 청약통장 없이도 분양받을 수 있어 한때 아파트 대체재로 인기를 모았습니다.

 

현재 도시형 생활주택은 연립주택, 다세대주택, 아파트형 주택 등 3가지 유형으로 나뉘게 되는데

이번에 추가로 규제가 완화된 것은 아파트형 주택입니다.

지금까지 아파트형 주택은 5층 이상 지을 수 있지만 전용면적은 60m'를 초과할 수 없었습니다.

이젠 85㎡ 까지 지을 수 있게 된 것인데요.

다만, 연립주택과 다세대 주택은 기존과 동일하게 전용면적 85㎡이내 범위에서 5층 이하로만 지을 수 있습니다.

아파트형 주택에 들어서는 편의시설 기준은 강화되는데요.

지금까지 아파트형 주택은 아파트보다 느슨한 주차장 규정을 적용받아 세대당 0.6대 이상의 주차 공간만 확보했습니다.

앞으로는 전용면적 60㎡초과~85㎡ 이하일 경우 세대당 1대 이상의 주차 공간을 마련해야 하죠.

아파트형 주택의 고질적인 주차 문제가 일부 해소될 것으로 보입니다.
이 외에도 전용면적 60㎡초과 세대가 150채 이상인 경우 경로당과 어린이 놀이터 등 주민공동 시설을 설치해야 합니다.  

 

따라서, 올해 개정안을 기존안과 대비하여 아래표로 정리해 보았습니다.

구분	기존안	개정안 (25.01.21 시행)	관련법규
대상가구	1~2인 가구`	3~4인 가구
주거전용면적	60㎡ 이하	85㎡ 이하	주택법 시행령
명칭변경	소형주택	아파트형 주택	주택법 시행령
아파트형 주택 주차대수 기준	-	① 전용 60㎡초과 85 ㎡이하 세대당 1대 ② 전용 30㎡이상 60㎡ 이하 세대당 0.6대 ③ 전용 30㎡ 미만 세대당 0.5대	주택건설기준등 규정
아파트형 주택 주민공동시설 (경로당, 어린이놀이터)	-	① 전용 60㎡초과 85 ㎡이하 세대 : 150세대 이상 포함시 설치
적용대상	25년 1월 21일 이후 사업계획승인 또는 건축허가(변경승인, 허가 포함)를 신청하는 경우 적용

 

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4. 도시형 생활주택의 유형별 특징

도시형 생활주택은 크게 3가지 유형으로 구분되며, 이에 대한 특징을 설명드리겠습니다.

구분	아파트형 주택	단지형 연립주택	단지형 다세대주택
주거전용면적	85㎡ 이하
건축법상 용도구분	아파트	연립주택 (연면적 660㎡ 초과)	다세대주택 (연면적 660㎡ 이하)
주택부 층수	5층 이상	4층 이하 (건축심의를 받은 경우 5층 이하)
구조	- 일반적으로 원룸형 또는 투룸형으로 구성됩니다. (+쓰리룸 가능) - 좁은 공간을 효율적으로 활용하기 위해 다양한 수납공간과 가구가 설치
장점	- 상대적으로 저렴한 분양가 및 임대료 - 다양한 편의시설 (세탁실, 헬스장 등) - 역세권, 대학교 주변 등 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳에 위치
단점	- 좁은 공간 - 층간 소음 문제 - 공동 시설 부족

※ 하나의 건축물에는 한 가지 유형의 도시형 생활주택만 건축가능,
※ 도시형 생활주택은 일반주택과 혼합건축 금지 (단, 상업, 준주거지역은 제외 - 주택법 시행령 제10조 제2항)

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4. 분양 관련 규제 및 주택건설 기준 적용 완화

도시형 생활주택과 아파트는 모두 주거 공간이라는 공통점이 있지만, 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다.
공동주택과 도시형 생활주택의 차이점을 알아볼까요?

구분	일반 공동주택	도시형 생활주택
		아파트형 주택	단지형 연립,다세대 줕택
사업계획승인	30세대 이상	30세대 이상	50세대 이상
분양가 상한제	적용	미적용
주택공급규칙	적용	청약 관련 일부 규정* 미적용 * 청약자격, 청약저축통장 사용, 재당첨제한 등
감리	주택법 감리	건축법 감리
주택건설기준	적용	주택건설기준 일부 미적용* 또는 완화** * 소음방지대책 수립, 도로 이격기준(2m),기준척도 (안목치수･층고) 등 ** 주차대수 기준(전용 60㎡ 이하 세대당 0.7대→0.6대)
규모와 구성	대규모 단지, 다양한 평형대의 주택구성, 부대시설이 잘 갖춰져 있는 경우가 높음	300세대 미만의 소규모 단지 원룸이나 투룸, 쓰리룸 형태의 주택으로 구성
건축 규제	건축 규제가 까다롭고,  건축 기간이 길며,  건축비가 비싼 편	상대적으로 건축 규제가 완화 빠르게 건축이 가능 건축비가 저렴한 편
주차공간	주차 공간이 부족 주차시설 아파트에 비해 열악	세대당 주차 대수가 보장 지하 주차장 등 쾌적한 주차 환경을 제공
부대 시설	부대 시설이 간단하거나 없는 경우가 다수	경비 시스템, 헬스장, 수영장 등 다양한 부대 시설을 갖추고 있는 경우가 다수
장점	쾌적한 주거 환경, 다양한 부대 시설, 높은 인지도	상대적으로 저렴한 분양가 및 임대료, 빠른 입주 가능
단점	높은 분양가 및 임대료, 건축 기간이 김	주차 공간 부족, 층간 소음 문제, 부대 시설 부족

 

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5. 도시형 생활주택과 오피스텔 비교

도시형 생활주택은 소형가구를 대상으로 하기 때문에 오피스텔과 많이 비교되는데요.

간단하게 비교해 보겠습니다.

구분	도시형 생활주택	오피스텔
적용 법규	주택법	건축법
주요 용도	주거	주거 및 업무 (주거용은 주거시설로 간주)
세금	주택 세율 적용	건물 부속 토지에 따라 세율 다름
취득세	1.1%	4.6%
관리비	상대적으로 저렴	상대적으로 비쌈
임대사업자 등록	가능	가능
발코니	있음	없음
주차공간	가구댕 1대 원룸형은 0.5~0.6대	가구당 1대
전용률	70~80%	50~60%

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6. 도시형 생활주택과 아파트 선택 시 고려 사항

2개의 선택지가 있다면 어떻게 고민해야 할지

아래와 같이 차이점과 공통점을 고려해야 합니다.

구분	도시형 생활주택	아파트
차이점	- 저렴한 비용으로 혼자 살거나 둘이 살 공간을 찾는 경우 - 역세권이나 대학교 주변 등 교통이 편리한 곳에 살고 싶은 경우	- 넓은 공간과 다양한 부대 시설을 원하는 경우 - 안정적인 주거 환경을 선호하는 경우 - 가족과 함께 살 계획이 있는 경우
공통점	- 위치 : 직장이나 학교와의 거리, 대중교통 이용 편의성 등을 고려해야 합니다. - 규모 : 혼자 살거나 둘이 살 것인지에 따라 적절한 규모를 선택해야 합니다. - 구조 : 수납공간, 햇볕, 소음 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. - 주변 환경 : 편의시설, 녹지 공간 등 주변 환경을 살펴보는 것이 좋습니다.

 

또한 도시형 생활주택 중 아파트형 주택과 아파트를 구체적으로 비교해 보려 하니,

아파트형 주택도 한번 고려해 보세요.

구분	아파트형 주택(도시형 생활주택)	아파트
분양가상한제	미적용	적용
분양 방식	청약통장 불필요	청약통장 필요
소음방지대책 수립 의무	없음	있음
경로당, 놀이터 등 의무 설치 대상	150채 이상 (전용면적 60㎡ 초과 가구)	100채 이상

결론적으로, 도시형 생활주택과 아파트는 각자의 장단점을 가지고 있습니다. 

자신의 라이프스타일과 예산에 맞춰 신중하게 선택하는 것이 중요하겠죠?

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7. 도시형 생활주택 투자 시 고려사항

도시형 생활주택은 투자 상품으로도 인기가 높습니다. 
하지만 부동산 시장 상황과 입지, 건물 상태 등 다양한 요인을 고려해야 하는데요.

도시형 생활주택은 1~2인 가구에게는 저렴하고 편리한 주거 공간을 제공하지만,

투자를 고려하는 사람들은 신중하게 결정해야 합니다.

현재 개정된 도시형 생활주택 안은 도심 공급난 해소가 목적이지만 실효성은 의문입니다.

정부가 이번에 면적 제한을 푼 건 움츠러든 비아파트 공급을 확대하기 위해서 인데요.

최근 전세사기 여파로 비아파트 기피 현상이 심화되면서 비아파트 공급이 급감했습니다.

따라서 25.01.21일 개정된 법에 따라,
면적 제한이 사라지고 주차장 기준도 늘리면서 아파트형 주택은 사실상 아파트와 별 차이가 없어졌다는 평가가 나옵니다.

다만 실제 공급 확대로 이어질지는 미지수인데요.

최근 공사비가 급등하고 부동산 경기가 침체되면서 사업성을 확보하기 어려워졌기 때문입니다.

건설업계 관계자 역시 아래와 같이 말합니다.

 소규모 공사의 경우 규모의 경제를 달성하기 어려워
공사비도 많이 들고 난이도도 높은 편이고,
주차 대수 기준도 강화되면 사업성은 더 떨어질 것이다.

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도시형 생활주택 중 아파트형 주택의 경우 아직도 아파트에 비해서 주거 환경이 미흡합니다.

따라서, 아파트 대비 자산 가치가 떨어지기 때문에

실거주는 물론이고 갭투자 수요가 적어 미분양 리스크가 크다고 보는데요.

 

그럼에도 불구하고, 투자 시 고려사항을 간단히 말씀드리겠습니다.
- 임대 수요 : 해당 지역의 임대 수요를 충분히 파악해야 합니다.
- 공실률 : 공실률이 높은 경우 수익률이 낮아질 수 있습니다.
- 규제 : 정부의 부동산 규제 정책을 확인해야 합니다.

 이상으로 도심 역세권에 '국민평형(30평형대)' 아파트형 주택인 '도시형 생활주택'에 대해 이해해 보았습니다.

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