221006 경제 뉴스로 보는 용어이해 - 초과이익환수제

[초과 이익 환수제]

‘재건축 초과 이익 환수에 관한 법률’에 따라, 재건축 사업으로 인해 정상적인 주택 가격 상승분을 초과하여 발생한 이익이 3천만 원을 넘을 경우에 초과 금액의 일부를 재건축 부담금으로 징수하는 제도

최근 재건축 부담금 합리화 방안을 공식적으로 발표하였고 이에 따른 내용을 아래와 같이 공유합니다.

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[재건축 부담금 합리화 방안 발표] - 국토교통부 보도자료 9.29

https://www.korea.kr/news/pressReleaseView.do?newsId=156528378

「재건축부담금 합리화 방안」 발표

 

"국토교통부(장관 원희룡)는 ｢국민 주거안정 실현방안｣의 후속조치의 일환으로 9월 29일(목) ｢재건축부담금 합리화 방안｣을 발표하였다.

재건축부담금 제도는 ’ 06년 도입된 이후에 2차례 유예(’ 12~’ 17) 등을 거치면서, 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준을 그대로 유지하고 있다.

그동안 집값 상승 등 시장 상황 변화에도 불구하고 과거 기준을 그대로 적용하다 보니, 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 초래되었고, 그간 많은 지자체, 전문가들이 제도개선 필요성을 제기해왔다.

특히, 과도한 재건축부담금은 재건축 지연, 보류 등의 원인이 되고, 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 유발하였다.

또한, 양도세 등과 달리 1 주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든 소유자에게 주택 보유 목적, 부담능력 등과 무관하게 획일적으로 부과되어, 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용될 수 있는 상황이다.

국토부는 이러한 문제를 개선하고자 지난 8.16일 발표한 ｢국민 주거안정 실현방안｣에서 재건축부담금 개선 기본방향을 밝힌 바 있다.

그간 지자체, 학계, 전문가, 관련 단체 등과의 수차례 간담회를 통하여 광범위하게 의견을 수렴하였고, 시뮬레이션 등을 통해 다양한 대안을 검토하고 분석해 왔으며, 지난 9.27(화) 민간전문가 중심으로 구성된 주택공급혁신위원회 논의를 거쳐 개선방안을 마련하였다.

개선방안의 큰 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되, 도심 내 주택공급이 원활해지도록 그간 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려하여 부담금 수준을 합리적으로 조정하는데 중점을 두었다.

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◈ ｢재건축부담금 합리화 방안｣의 주요 내용은 다음과 같다.

 

1. 부과기준 현실화: 시장변화 등을 고려하여 조정

그간의 주택가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려하여 면제금액을 현행 3천만 원에서 1억 원으로 상향한다.

현재 초과이익이 3천만 원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나 초과이익이 1억 원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선하고, 이에 따라, 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만 원 단위에서 7천만 원 단위로 확대한다.

2. 부과 개시시점 조정: 부과체계의 정합성 제고를 위해 개선

현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있다.

그러나, 정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려하여, 초과이익 산정 개시 시점을 조합설립 인가일로 조정하여 부과체계의 합리성을 제고할 계획이다.

3. 공공기여 감면 인센티브: 재건축을 통한 공공주택 공급 확대 유도

현재 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 산입 되어 부담금이 늘어나게 됨으로써, 공공임대주택 등 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있었다.

이에, 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여하여, 재건축을 통한 공공주택 공급이 보다 확대되도록 유도할 예정이다.

4. 실수요자 배려: 1 주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도 신설

현재 주택보유 기간, 구입 목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있으나, 1 주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 경제적 부담을 가중시키고, 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있다.

이에, 1세대 1 주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우에 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다. 다만, 준공시점에 1세대 1 주택자여야 하고, 보유기간은 1세대 1 주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다.

또한, 경제적 여력, 종부세 규정 등을 고려하여 1세대 1 주택 고령자(만 60세 이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정이다.

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◈ 이번 개선방안의 종합적인 기대효과는 다음과 같다.

’ 22.7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에 대해 부과기준, 개시 시점 개선방안을 적용할 경우 38곳은 부담금이 면제되고, 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방*을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 전망되었다.

* 부담금 부과 지방단지 11곳도 1천만 원 미만 6곳, 1~3천만 원 미만이 4곳임

또한, 1천만원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면, 1억 원 이상 부과 예정 단지는 19곳에서 5곳으로 감소되는 등의 부담금 부담 완화 효과가 클 것으로 보인다.

아울러, 1세대 1 주택 장기보유자 감면으로 실수요자의 부담도 큰 폭으로 줄어들 것으로 보인다.

구체적인 예를 들면, 예정액 1억 원이 통보된 단지는 부과기준 현실화로 7천만 원이 줄어들어 3천만 원이 되고, 이에 더해 1세대 1 주택 장기보유 최대 50% 감면을 받을 경우 1,500만 원이 되어 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 된다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 관련 전문가, 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축부담금 규제가 합리화될 수 있을 것’이라고 말하면서, “이번 방안이 법률 개정사항인 만큼, 입법과정에서 국회와 긴밀히 협력할 계획”이며, “앞으로 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 ｢국민 주거안정 실현방안(8.16)｣후속조치 등을 차질 없이 추진해 나가겠다”라고 밝혔다. "

 

「재건축부담금 합리화 방안」 발표

상세 자료는 사이트내 pdf로 볼 수 있으니 참고하면 좋을 듯하다. 

 

 

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