24년 상반기 아파트 구매한 사람이 서울, 상급지 집값이 안 떨어진다고 믿는 이유

가장 최근인 24년 상반기에 아파트를 구매한 사람들이 왜 서울 또는 상급지 집값이 안 떨어진다고 믿을까요?

23년까지만 해도 집값이 하향 추세로 가며 부동산 침체가 예상되었는데,
올해 아파트를 산 사람을 분석해 봤더니 놀라운 일이 벌어졌습니다.
 
서울 전체 아파트를 구매한 사람의 38%가 5억 이상을 주담대를 받았고,
LTV 완화로 상급지 갈아타기가 시작되어, 집값이 다시 상승하며,
초고액 주담대가 잇따라 성사되고 있었습니다.
게다가 전셋값도 상승하고, 금리인하 기대감도 커짐에 따라 부동산 시장이 꿈틀거리고 있는 것입니다.
보다 집값이 안 떨어지는 이유를 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

---

1. 기존 부동산 가격이 상승하는 것을 계속 체험

5억 원 이상의 고액을 은행에서 빌리는 자금이 주택시장에 몰리고 있습니다.
이에 따라 최근 집값 상승은 물론 가계부채 또한 급등세를 이끈 것입니다.
이전 정부의 집값 상승기를 경험한 수요자들이 이번정부에 완화된 LTV 규제를 이용해 초영끌 은행에서 빌리기에 나선 것으로 보입니다.

---

2. 강남과 마용성으로 환승하기

또한, 강남과 마용성(마포, 용산, 성수)등 이른바 '상급지'로 갈아타려는 수요가 고액을  은행에서 더 빌리게 하였습니다.
올해 상반기 자금조달 계획서를 제출한 서울 부동산 거래 중 약 62%가 은행에서 돈을 빌리기로 아파트 매수자금을 마련한 것입니다.

 
아래 이미지처럼 서울 부동산 은행에서 돈 빌리기 금액은
5억 원 이상의 거래가 38%,
7억 원 이상의 거래가 15.6%,
10억 원 이상의 거래가 6.1%로
집 한 채 가격 수준의 무리한 은행에서 돈 빌리기를 통해 집값을 마련하고 있는 것입니다.

 

※ 참고로 국토부가 아래 해당사항일 경우 주택매수 시 자금조달계획서를 제출하게 합니다.
- 거래가액 6억 원을 초과 시
- 투기과열지구(강남, 서초, 송파, 용산구)에 속한 주택 매수 시

---

3. LTV 풍선효과

특히 집값이 비싼 지역일수록 초고액으로 은행에서 빌리기를 통해 산 비중이 높았습니다.
아래 이미지와 비교해서 분석해 보면 다음과 같습니다

 
은행에서 돈을 빌리고 집을 산 거래 중 10억 원 이상 받은 비중은 강남이 23.8%로 가장 높았습니다.
 
그다음으로 서초구(21.1%), 용산구(11.96%)가 뒤를 이었고,
7억 원 이상의 대출을 낀 거래비중도 마포구(18.6%), 용산구(25.5%), 성동구(22.9%)에서도 높게 나타났습니다.
5억 원 이상도 '마용성'은 거의 43%~47%에 육박합니다.
 
이들 지역에서 은행에서 돈을 빌리고 금액이 많은 1차적 이유는
다른 지역에 비해 집값 수준자체가 높고,
정부의 LTV 한도 상한이 높아졌기 때문이죠.
 
과거정부에서는 서울 대부분 지역을 규제지역으로 묶고 LTV를 40%까지 낮추었다가, 22년부터 무주택자, 1 주택자에 대해 LTV 70%를 적용하고,
규제지역(강남, 서초, 송파, 용산구)에 대해서는 50%를 적용하고 있는데요.
생애 최초 주택 구매자에 대해서는 LTV를 80%까지 열어주면서
'풍선효과(어떤 현상을 억제하자 다른 현상이 불거져 나오는 현상)'를 발생시키고 있습니다.
 
문제는 이미 집값이 높은 상황에서 LTV규제가 완화되자
선호지역으로 갈아타기 하는 수요가 초고액 은행 돈 빌리기 흐름을 만들고 있다는 사실입니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 은행에서 돈을 빌리는 자의 소득 수준을 보고 있지만,
소득이 높을 경우는 아무런 걸림돌이 되지 않기 때문이죠.

---

4. 결론

결국 현재의 부동산 시장은 상급지 집값과 은행에서 돈을 빌리는 것을 감당할 수 있는 사람들 중심으로 부동산 시장이 움직인다는 점입니다.
스트레스 DSR 2단계 시행연기도 한 몫하면서 전세가격상승, 금리인하 기대까지 복합적으로 연결되면서 집값 자체가 상승할 수 있다는 인식이 퍼져있다는 점이죠.
 
이러한 흐름은 서울 내 다른 지역으로도 확산하고, 전반적 집값을 끌어올릴 수 있는 움직임이 보입니다.

문제는 소득대비 서울 아파트 가격비율이 26배가 되면서,
부동산 시장이 급랭하게 된다면 은행에서 돈을 빌린 가구는
집값차익의 기대보다 더 혹독한 시련을 겪게 될 수도 있다는 점이죠.
최근 부동산 규제정책을 보시면서 조심히 판단하시는 게 어떨까 싶습니다.
 
이상으로 24년 상반기 아파트 구매한 사람이 서울, 상급지 집값이 안 떨어진다고 믿는 이유를 간단하게 설명드렸습니다.

---

생체정보를 이용한 새로운 결제시스템 '손바닥 결제' 서비스를 알아보시려면 아래 링크를 클릭해 주세요.

생체정보을 이용한 새로운 결제시스템 '손바닥 결제' 서비스를 아시나요?

미국의 경기침체를 경고하는 삼의 법칙(Sham Rule)을 알아보시려면 아래 링크를 클릭해 주세요.

미국의 경기침체를 경고하는 삼의 법칙(Sham Rule)을 아시나요?