221003 환율과 금리인상에 따른 10년만에 올 큰 기회

부동산 빅데이터 전문가 리치고 김기원 님이 월부에서 인터뷰한 내용을 청취해보고 요약해본다. 

환율과 금리가 인해 혼란스러운 현재 시장속에서도 10년에 한 번 오는 기회가 23년에 어느 시점에 온다고 하는데 그 내용이 뭔지 들여다 보고자 한다. (아래 내용은 김기원 님의 말을 정리하고, 내 짧은 생각을 중간중간 넣어본다.)

 

 

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1. 현 시장분석

현재 10월 3일 기준 환율이 원달러 기준 1,414원에서 오르락 내리락 하고 있다.

정부에서는 1,400원대에서 환율을 방어하기 위해 노력하고 있지만 실제로 시장의 본질적 에너지를 정부가 규제할 수 없다.

환율은 어디까지 오를지 예상을 못하고 있는바, 1997년 IMF(고점, 1,995원) 나, 2008년 금융위기(고점, 1,598.65원)까지 오를 거라 추정하고 있다.

 

연도별 원달러 환율

 

문제는 사고가 날 때는 사람이 예측하는 범위를 넘어설 경우 항상 나는데 2008년 금융위기보다는 이번 위기가 더 심할거라 예상하고 있다.

그 이유로는 부동산 시장의 거품이 코로나와 임대차 3법으로 더 심해졌고, 가계부채 역시 지금 더 심하고, 금리가 기하급수적으로 올라가고 있다. 

즉,  금리인상과 물가인상으로 기업과 가계에 엄청 부담이 됨으로써 위기가 더 심각해지고 환율 역시 더 심해진다는 것이다.

 

그래서 김기원님이 얼마 전까지 예상한 환율은 1,600원~2,000원 사이였고, 1,600원이 넘으면 분할매도를 하려 했지만 최근 생각이 바뀌었다고 한다.

 

아래 그래프는 월부 동영상에서 캡쳐해 온 것으로 최저점(22년 8월 19일 기준 1,080원) 이 올라가고 위기시 최저점 대비 77~163.5%까지 올라간다는 것이다.

물론 추청치라 하는데 나도 엄청 이 이야기를 들으면서 곧 떨어지겠지 하는 마음을 바로 버렸다.

특히 무역적자도 과거대비 더 심각해짐에 따라 시장 자체가 너무 안 좋다는 것이기도 하다. 

 

[리치고 개인 블로그 펌] 원달러 상승 예상율

 

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2. 원달러 투자방향

 

김기원님이 하는 투자방향은 결과적으로 달러는 무조건 팔지 말고 홀딩이다.

환율이 급등하는 시기에는 쫙 오르기 때문에  월봉차트로 5개월 이동평균선(현 기준 1,330원) 밑으로 안 내려가면 계속 올라가기에 무조건 홀딩, 깨고 내려가면 전략 매도한다고 한다.

1,900원까지는 이동평균선을 보며 홀딩하고 있다가 넘어서면 분할 매도할 예정이라고 한다.  

 

만약, 1,900원이 넘어갈시, 주식시장은 코스피지수 2,000 이하로 하락, 부동산 급 하락 등 악재 중에 악재가 발생하게 되는데, 각자의 자산변동이 어떻게 될지 상상해 보라 라는 말이다.

즉, 헷징할 수 있는 범위와 자산을 판단해야 하는데, 예를 들어 현 1,430원에서 1,500원으로 넘어갈 시 무너지는 내 자산(주식, 부동산) , 1,430원에서 1,330원으로 떨어질 경우 올라가는 내 자산(주식, 부동산)을 바라본다면 현재 원달러 투자는 크게 잃는 게 없지 않을까? (올라가면 달러로 소득, 내려가면 내 자산이 더 이익이라 손해가 별로 없다는 의미임)

 

현재, 사람들이 시장이 좋지 않을 때 매수하는게 맞다고 착각할 수도 있는데

금리가 올라가면서 주식,부동산에서 은행의 예적금(안전, 주는 이자도 점점 올라감)으로 몰리고 있다. 

 

22년 초 기준금리가 0.5%, 신용대출, 담보대출이 2%, 은행이자가 1% 일 경우 갭은 3%,

  → 위험자산(주식,부동산)에 투자할 의향 생기게 되는데

22년 10월 기준 대출이자 6%, 은행이자 3% 일 경우 갭은 9%

  → 9%의 갭을 커버하기 위한 위험자산(주식,부동산)에 투자할 의향이 없어짐

  → 현재 주식에 투자하는 건 불합리, 바닥의 바닥을 찍을수 있음, 큰돈은 은행에 몰릴 수밖에 없음

 

즉, 떨어지는 칼날은 잡지 말아야 한다.

더욱이 환율이 고점일 경우는 더욱 심각하고 위기가 어디까지 갈지 모른다.

파월이 내년 중순까지 금리를 올리다고 경고하고 있는데 지금이 기회라고 하는건 어불성설이다.

 

수도권의 부동산을 매입하기 좋은 시기는 2013년 (5억) 이다. 14년, 15년, 16년 (6억), 17년도 좋았다.

결국, 좋은 시간은 길다. 실전투자에서는 무릎 밑에서 사라고 한다.

지금이라도 달러사야 되냐고 물어보는 사람들에게 헷징 차원에서 살 사람은 사도 되지 않을까?

 

하지만, 엔화투자는 반대한다. 

금융위기인 2007년에 원달러 환율은 올랐지만 엔화 달러 환율은 떨어졌고, 지금은 엄청 올라갔음.

오죽 안좋으면 정부에서 개입하고 있고 미국이 금리 인상한다고 있어, 투자하는 건 반대한다.

 

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3. 모든 투자는 계절이 있고 10년에 한번 올 기회가 올 수 있다. 

결론적으로 워렌버핀이 이야기 한 '10년을 보유할 주식이 아니면 아예 사지 않는다'라는 것을 조금 변형하여

어떤 투자든 10년에 1번 정도 올 기회가 아닌지를 고민하고 배팅한다. 

투자의 종류는 1. 사는거, 2. 파는 거, 3. 아무것도 안 하는 것인데 매수, 매도가 10년에 한 번 정도 올 절호의 기회인지를 판단해 봐야 한다.

 

주식으로 돈을 번 사람은 주식만 하고, 부동산을 돈을 번 사람은 부동산만 하는데

모든 투자는 계절이 있으며, 계절을 타면서 골고루 해야 한다.

계절별로 옷을 갈아입어야 하기에 부동산, 주식,  코인등 하나만 고집하지 말아야 한다.

최소한 많은 데이터를 가지고 충분한 공부를 한다면 지금이 무릎 밑인지 어깨 위인지를 알 수 있고, 그것만 알아도 충분히 부자가 될 수 있다. 

매도할 때 어깨 위든, 목이든, 정수리든 무슨 상관인지~, 매수할 때 무릎 밑이든, 발가락 밑이든 상관하지 말고 덜먹고 덜 뱉어내야 한다. 즉, 조금만 시장 방향이 바뀌면 살지, 말지 망설이게 된다. 

여태껏 내가 겪었던 손실은 더 손익을 내려다 손해를 본 것이기에 머리에 총 맞은 것처럼 아차 싶다.

 

10년에 한번 올 기회가 또다시 23년 2분기에 올 것이다.

특히 주식시장에서 올 것이다.

이미 주식시장은 무릎 밑이지만  금리인상으로 인해 발바닥까지 떨어질 거라 예상되어 현재는 투자하고 있지 않지만 이미 장바구니에 넣어놨다.

환율이 급등한 구간은 1997년, 2008년 상당히 짧았기 때문에 환율이 떨어질 시기는 23년 2분기에 올 것이라 보고 주식을 1년에서 1년 반 정도 투자하고 어깨 정도에서 매도 후, 부동산중 경매에 투자할 것이다.

 

김기원님 부동산 거래량 분석자료

현 빌딩 하고 토지의 거래량인데 역사적으로 가장 거래량이 높았던 시기는 21년 3월로 주식, 코인, 부동산으로 돈 번 사람이 넘쳐서 (금리도 쌌으며, 대출도 70~80%까지 했음) 이곳에 투자를 하게 되었다. 하지만 현재 금리가 올라가게 됨에 따라, 영끌한 사람들의 경우 대출이자가 높아지고, 임대료 수익이 안 나오게 되면, 경매로 넘어올 수밖에 없기에 경매에 참여할 수 밖에 없다. 

 

이렇게 하려면 큰 사이클을 보고 준비가 되어야 하고, 지금 당장 특정분야의 공부를 해야 한다. 

부동산 경매의 경우 수십 권을 사서 봐야 하고, 강의도 닥치는 대로 들어야 한다

공짜로 들을 생각 하지 말고 아낌없이 투자를 하고 달달히 공부해야 함으로써 10년에 한 번 올까 말까 한 기회를 잡아야 한다고 하니 이것을 위해 노력해야 하는 것이 매우 중요한 오늘의 가르침이다. 

 

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